Надо ли особенно приглядываться к кредитному договору, есть ли так называемые подводные камни, и как себя от них обезопасить? С абсолютной уверенностью можно заявить, что можно встретить не просто подводные камни, а целые "валуны", так что стоит поговорить о способах избежания опасностей.
С чего же стоит начать?
Первое, на что стоит обратить особое внимание, если вы все-таки решились брать кредит на покупку недвижимости, это условия кредитного договора, потому что они определяют возможность и сроки проведения сделки купли-продажи с привлечением кредитных средств. Помимо этого, стоит уточнить срок перечисления суммы кредита на счет заемщика - он ограничивается 3 рабочими днями у большинства банков, что важно для определения даты заключения главного договора. Особенно это актуально, если участники сделки, предварительно согласовав все вопросы с банком, приняли решение осуществить ее на следующий день после подписания кредитного договора.
Далее уточните, как в кредитном договоре определена дата предоставления кредита, потому что она является отправной для начисления процентов по кредиту. Подходящей для предоставления кредита будет являться дата зачисления банком денежных средств на счет заемщика, но не дата их перечисления. Полностью или частично отказаться от получения кредита клиент имеет право только до данной даты, в частности, потому, что с этого момента будут начислены проценты по кредиту, даже в случае, если договор купли-продажи будет по каким-либо причинам не подписан или не зарегистрирован. Так что при ипотечной сделке лучше настаивать на ускоренной регистрации, в течение 14 дней. Также нужно учесть, что условия подписанного кредитного договора не подлежат изменению даже в случае изменения участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости.
Рекомендуется при первом ознакомлении с условиями кредитования банка и с собственно кредитным договором получить документально зафиксированную информацию о связанных с обслуживанием счетов заемщика при ипотечном кредитовании расходах. В обратном случае вас могут неприятно удивить неожиданно возникшие расходы при сделке или дополнительная комиссия банка, порой достаточно значительная. Даже если банковская программа представляется очень привлекательной, после разрешения кредитного комитета обязательно попросите у сотрудников банка образец кредитного договора.
Отказ в выдаче
Бывают и такие случаи, когда вам отказывают в кредите, хотя ваш кредитный договор подписан. Это может быть следствием сомнений банка в способности заемщика возвратить предоставленную сумму в срок. В договоре могут оговариваться и иные условия предоставления кредита: неоплату сбора (комиссии) банка за предоставление кредита, "незаключение" заемщиком договора страхования, невнесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость на расчетный счет в банке и т.д. Следует тщательно изучить перечень "иных условий", если они включены банком в рассматриваемый раздел кредитного договора, при этом желательно обратиться за разъяснениями к специалисту банка или к независимому юристу по ипотечному кредитованию.
Точные сроки
Теперь о дате внесения ежемесячного платежа. Чаще всего банки устанавливают эту дату так, как удобнее им, и не привязывают ее, например, ко дню получения заемщиком зарплаты.
На практике клиент вносит на свой лицевой счет указанную сумму денег, а банк, в свою очередь, переводит их на ссудный счет, открытый специально для учета подлежащего возврату остатка суммы кредита (так называемый остаток ссудной задолженности). Таким образом, датой исполнения обязательств является дата поступления денег на ссудный счет. Но бывает так, что заемщик вносит на свой лицевой счет в банке необходимую сумму своевременно, а банк списывает несвоевременно, в результате чего средства на ссудный счет поступят также несвоевременно – и оказывается, что формально обязанность заемщика перед банком не исполнена, а это, в свою очередь, будет иметь неприятные для заемщика последствия в виде штрафов. Во избежание подобных ситуаций проследите, чтобы в договоре была оговорена обязанность банка производить списание денежных средств со счета заемщика и их зачисление на ссудный счет не позднее последнего дня, установленного для осуществления текущего ежемесячного платежа.
Досрочные погашения
Часто банками используются схемы мораторий на досрочное погашение кредита. В среднем на сегодняшний момент по кредитным договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев.
Пока действует мораторий и полное, и частичное досрочное погашение кредита или предусматривает уплату дополнительных сборов в определяемых в кредитном договоре размерах, или вообще не допускается. В данном случае стоит обратить внимание на размер этого сбора, который должен быть прописан в договоре и высчитан в процентном отношении от суммы досрочного погашения, а также на размер сбора соответственно тарифам банка, если на них делается ссылка в договоре. Также банки могут включать в кредитные договоры другие условия, оговаривающие возможность досрочного погашения кредита.
Возникающие проволочки
Иногда, в случае если по истечении указанного в кредитном договоре срока в заложенном жилом помещении все еще будут зарегистрированы продавец и/или члены его семьи, банки имеют право требовать досрочный возврат кредита либо могут применить штрафные санкции.
В подобной ситуации, так как существует обременение жилого помещения правами третьих лиц, указанное действия банка на первый взгляд резонны. Но в таких случаях стоит помнить, что существующий нынче порядок снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства таков: если гражданин встает на регистрационный учет по новому месту жительства, то снимание его с регистрационного учета по предыдущему месту регистрации происходит уже без его непосредственного участия. Этим по закону займутся регистрирующие органы, направив почтой необходимые документы в адрес регистрирующего органа по предыдущему месту жительства гражданина. А работа регистрирующих органов и почтовой службы Российской Федерации не зависит ни от заемщика, ни от продавца и/или членов его семьи.
Не радует тот факт, что уже накопилось достаточно подтвержденных случаев, когда у клиентов возникали проблемы с регистрацией себя и членов своей семьи в жилое помещение, так как там все еще числились проживавшие в нем до отчуждения лица, которые у тому моменту уже были перерегистрированы по новому месту жительства и, соответственно, проживали по другому адресу.
В таких случаях заемщик заинтересован в скорейшем освобождении приобретенного им жилья от прав третьих лиц не меньше банка, поэтому он либо сам, либо с помощью подобравшего ему квартиру агентства недвижимости решает проблему снятия продавца и проживавших с ним лиц с регистрационного учета.
На практике такие вопросы решаются за счет проведения переговоров с участниками сделки: этот способ и быстрее, и лояльнее, чем обращение в суд. Потому что, помимо самого обращения и подготовки необходимых документов, в домовой книге будет указано, что из данного помещения прежние жильцы были выписаны по решению суда. Сложно предугадать, как это в будущем скажется на истории данного жилья.
В случае оформления кредитного договора на таких условиях старайтесь приобрести жилое помещение, свободное от прав третьих лиц и без лиц, зарегистрированных в нем постоянно или временно. Или обратитесь к юристу-риэлтору или риэлтерской компании с просьбой о содействии по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по адресу приобретаемой квартиры на момент купли-продажи жилого помещения.
В качестве заключения можно упомянуть, что, прежде чем подписать, стоит внимательно и вдумчиво прочесть все пункты договора. Это позволит вам в будущем избежать непредвиденных ситуаций и неприятных сюрпризов.
Доллар - 65.0169
