В Европе, где ипотечное кредитование насчитывает уже несколько десятилетий успешного функционирования, все технологии наработаны и выверены, заемщики успешно пользуются двумя известными вариантами снижения стоимости ипотеки.
Вариант первый: постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке. Вариант второй: брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент зависит от среднерыночной ставки кредитования на российском или зарубежных рынках и изменяется в зависимости от нее. Но для российских заемщиков подобные перспективы все еще находятся в будущем.
Ситуация сейчас такова, что в России обе эти технологии находятся латентном состоянии. Предлагающих подобные программы банков мало, да и сами предложения напоминают скорее рекламный ход, нежели реальный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита в соответствии с рыночными условиями. Среднестатистический ипотечный кредит выдается сейчас на 15 лет, причем на все указанное время банк процентную ставку фиксирует. Получается, что даже если кредитные ставки на рынке понизятся, заемщик должен будет продолжать платить по прежним, высоким ставкам. Один из вариантов преодоления такой несправедливости – брать кредит с плавающей процентной ставкой. И все же стоит напомнить - для российского заемщика на данный момент это скорее теория, чем практика.
Рассмотрим вариант рефинансирования кредита. На первый взгляд подкорректировать ипотечный заем, пересчитав ставку кредитования, возможно уже во многих банках. Но получается так, что для подобного перекредитования сейчас необходимо фактически заново оформлять ипотечный кредит, проходить регистрацию, по новой оплачивая положенные пошлины и комиссии. Стоимость этой услуги – тысячи долларов и практически месяц вашей жизни.
Теперь поговорим о плавающей ставке. Первый способ - это изменение ставки кредитования после выплаты определенной части долга. Второй - привязка ставки по кредиту к какому-нибудь рыночному индикатору. Чаще всего процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. Одной из последних нововведений стала гибкая или плавающая ставка кредитования, изменяющаяся в зависимости от индексного показателя LIBOR. Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR находится в прямой зависимости от рыночной конъюнктуры. Таким образом, плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR и назначаемой банком ставки. Соответственно, чем меньше LIBOR, тем ниже общая ставка по ипотечному кредиту. Но стоит принять во внимание, что кредит по плавающей ставке - предприятие рискованное. Сначала он может быть ниже фиксированной банковской ипотечной ставки, а потом повыситься, если с течением времени LIBOR на рынке вырастет.
Предугадать заранее зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке изменения LIBOR чрезвычайно сложно. Так, в 1989 году наблюдался рост ставки до 9%, в 1992 году – она составляла уже 3.3%. В 2000 году - снова увеличилась до 6.8%, а в 2003-м - снизилась до 1.4%. В 2004 году LIBOR постоянно повышалась с января и в результате к началу августа составляла 5.54% (по годовым долларовым кредитам). Проценты по ипотечным кредитам растут соответственно.
Пока что в выигрыше заемщики, сделавшие ставки на рублевый заем. Ставки подобных ипотечных кредитов ставятся в соответствие с MosPrime. Это независимая индикативная ставка, рассчитывается она Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка. Так, трехмесячная ставка MosPrime в период с 18.05.06 до 17.08.06 составила 5.15%. В августе ставка понизилась: в период с 18.08.06 до 17.11.06 трехмесячная ставка MosPrime составляет 4.52%, - соответственно уменьшилась и ставка кредитования.
По мнению экспертов рынка, плавающие проценты еще не так популярны. Большинство заемщиков отдает предпочтение фиксированным процентам. Банкиры также пока что относятся к подобным программам с известной долей скептицизма, хотя и не исключают их будущей востребованности и распространенности. С точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов, введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой является шагом вперед. Если плавающей ставки ставить в зависимость, например, от MosPrime, интерес к этим программам будет повышаться, особенно со стороны клиентами, желающих взять кредит на короткий срок. Уже достаточно клиентов отдают свое предпочтение ипотеке с плавающей ставкой, так что спрос все равно будет. Подобные программы будут пользоваться популярностью среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет.
На сегодняшний день ипотека с плавающей ставкой пользуется заслуженным интересом. Как предполагается, на базе существующего спроса она будет активно развиваться и набирать новые обороты. По мнению экспертов, уже в 2007 году гибкая ставка может получить широкое распространение.
Доллар - 56.8423
